Δικαστική απόφαση για τα Airbnb: «Στοπ» στις βραχυχρόνιες μισθώσεις όταν το απαγορεύει ο κανονισμός της πολυκατοικίας

Μία ιδιαίτερα σημαντική δικαστική εξέλιξη έρχεται να επηρεάσει τη λειτουργία των βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Ελλάδα. Το Μονομελές Πλημμελειοδικείο Αθηνών, με την απόφαση ΜΠΑ 2937/2026, έκρινε ότι η εκμετάλλευση διαμερισμάτων μέσω Airbnb ή άλλων πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν επιτρέπεται όταν ο κανονισμός της πολυκατοικίας προβλέπει αποκλειστικά χρήση κατοικίας.

Η απόφαση του Μονομελούς Πλημμελειοδικείου Αθηνών

Η υπόθεση ξεκίνησε έπειτα από αίτηση ασφαλιστικών μέτρων που υπέβαλε η διαχειρίστρια πολυκατοικίας, εκπροσωπώντας τους συνιδιοκτήτες. Σύμφωνα με την προσφυγή, εταιρεία είχε καταχωρίσει το διαμέρισμά της σε διαδικτυακή πλατφόρμα κατά το καλοκαίρι του 2025 και από τότε το εκμεταλλευόταν ως τουριστικό κατάλυμα μέσω του συστήματος βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Η διαχειρίστρια υποστήριξε ότι η συγκεκριμένη χρήση παραβίαζε τον κανονισμό της πολυκατοικίας και δημιουργούσε σοβαρά προβλήματα στην καθημερινότητα των κατοίκων.

Τα προβλήματα που επικαλέστηκαν οι ένοικοι

Σύμφωνα με την αίτηση, οι επισκέπτες του διαμερίσματος προκαλούσαν συχνά έντονη όχληση, τόσο μέσα στο διαμέρισμα όσο και στους κοινόχρηστους χώρους, ακόμη και κατά τις ώρες κοινής ησυχίας.

Παράλληλα, έγινε λόγος για υπερβολική χρήση και αυξημένες φθορές στους κοινόχρηστους χώρους, καθώς και για ζητήματα ασφάλειας, λόγω της συνεχούς εισόδου αγνώστων προσώπων στην οικοδομή, γεγονός που διατάρασσε την ομαλή διαβίωση των μόνιμων κατοίκων.

Το σκεπτικό της δικαστικής απόφασης

Το δικαστήριο έκανε δεκτή την αίτηση, επισημαίνοντας ότι, παρότι ο κανονισμός της πολυκατοικίας δεν αναφέρει ρητά τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι όταν συντάχθηκε δεν υπήρχε η συγκεκριμένη μορφή εκμετάλλευσης.

Όπως αναφέρεται στο σκεπτικό, το κενό αυτό πρέπει να ερμηνευθεί σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης και των χρηστών συναλλακτικών ηθών, λαμβάνοντας υπόψη ποια θα ήταν η βούληση των συμβαλλομένων αν γνώριζαν ότι στο μέλλον θα υπήρχε η δυνατότητα λειτουργίας διαμερισμάτων ως καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Το δικαστήριο υπογράμμισε ακόμη ότι ο κανονισμός απαγορεύει ήδη τη χρήση διαμερισμάτων ως ξενοδοχείων ή ως χώρων παροχής υπηρεσιών που προκαλούν μεγάλη προσέλευση επισκεπτών ή ασυνήθη θόρυβο. Κατά συνέπεια, έκρινε ότι η πρόθεση των συνιδιοκτητών ήταν να αποκλείσουν και τη σημερινή μορφή των βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Επιπλέον, στην απόφαση επισημαίνεται ότι «στις μεταξύ των συνιδιοκτητών σχέσεις ο κανονισμός επέχει ισχύ νόμου», δεσμεύοντας όλους τους ιδιοκτήτες της πολυκατοικίας.

Τι υποχρεώνεται να κάνει η εταιρεία

Με την απόφαση, η εταιρεία υποχρεώνεται να διακόψει άμεσα την επαγγελματική χρήση της οριζόντιας ιδιοκτησίας ως καταλύματος βραχυχρόνιας μίσθωσης και να μην επαναλάβει στο μέλλον την ίδια δραστηριότητα.

Παράλληλα, το δικαστήριο απειλεί την εναγόμενη με χρηματική ποινή για κάθε παράβαση του διατακτικού της απόφασης.

Έρχεται νέος νόμος για τις πολυκατοικίες

Η απόφαση εκδίδεται σε μια περίοδο κατά την οποία το θέμα των διαμερισμάτων που λειτουργούν ως «μικρά ξενοδοχεία» βρίσκεται στο επίκεντρο της δημόσιας συζήτησης.

Την ίδια στιγμή, το υπουργείο Δικαιοσύνης προχωρά στη σύσταση Νομοπαρασκευαστικής Επιτροπής για τον εκσυγχρονισμό του θεσμικού πλαισίου που διέπει τις πολυκατοικίες, το οποίο ισχύει από το 1929.

Σύμφωνα με όσα μεταδίδει ο «Ελεύθερος Τύπος», οι εργασίες της επιτροπής αναμένεται να ξεκινήσουν μέσα στον Ιούλιο, ώστε το νέο νομοσχέδιο να είναι έτοιμο προς ψήφιση μέσα στο 2026.

Οι βασικές αλλαγές που προβλέπονται

• Ρύθμιση των διαφορών που σχετίζονται με τα οφειλόμενα κοινόχρηστα.
• Λήψη αποφάσεων στις πολυκατοικίες με απλή πλειοψηφία 51% των ιδιοκτητών αντί της απόλυτης πλειοψηφίας που ισχύει σήμερα.
• Εκσυγχρονισμός των διατάξεων που αφορούν αγροτεμάχια και οικόπεδα.
• Διευκόλυνση των αγοραπωλησιών και δυνατότητα κατάτμησης οικοπέδων, με στόχο την ενίσχυση των συναλλαγών.

Η απόφαση ΜΠΑ 2937/2026 θεωρείται ιδιαίτερα σημαντική, καθώς δημιουργεί ένα ισχυρό δικαστικό προηγούμενο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις σε πολυκατοικίες, δίνοντας ιδιαίτερη βαρύτητα στον κανονισμό κάθε οικοδομής και στα δικαιώματα των συνιδιοκτητών.